В 2024 году супруги из Калининградской области решили приобрести квартиру по переуступке. Они заключили с владельцами предварительный договор, по условиям которого те должны были передать права покупателям за 4 млн руб.

Супруги внесли 150 000 руб. задатка, а оставшиеся средства планировалось выплатить кредитными средствами при заключении основного договора. Покупатели подали заявки на семейную ипотеку в «Абсолют Банк». Сначала банк одобрил кредит, но затем отказался проводить сделку из-за изменения условий программы.

По новым правилам купить квартиру по договору уступки права требования с помощью семейной ипотеки было нельзя. Супруги обратились еще в два банка, но и там им отказали.

В результате договор на приобретение недвижимости так и не заключили, а покупатели потребовали вернуть задаток, но продавцы отказались. Тогда покупатели подали иск в Калининский районный суд Челябинска и потребовали взыскать солидарно с продавцов 150 000 руб. задатка и проценты за пользование чужими деньгами.

Суд удовлетворил иск, исходя из того, что основной договор стороны не заключили по независящим от них обстоятельствам. Поэтому обязательства по предварительному договору прекратились, а продавцы должны вернуть задаток.

Ответчики подали жалобу, но апелляция оставила решение в силе. Седьмой КСОЮ поддержал нижестоящие инстанции (дело № 8Г-15477/2025).

Тогда ответчики обратились в Верховный суд (дело № 48-КГ26-13-К7). Они указали, что договор не предусматривал получения конкретного кредита и не определял, какую часть цены покупатель должен заплатить заемными средствами. Отказы банков не доказывали невозможность исполнить договор, посчитали ответчики.

Спор рассмотрела гражданская коллегия ВС, которая отменила судебные акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. Судьи указали, что по условиям договора покупатели могли оплатить квартиру как кредитными, так и собственными средствами. Отказ банков сам по себе не подтверждает объективную невозможность исполнить обязательства.